Sanctions administratives et pénales : nouvelles dispositions de la loi Breyne

Bref rappel de l’objectif de la loi Breyne

La loi du 9 juillet 1971, appelée "loi Breyne", a été instaurée pour encadrer la construction et la vente de logements en cours de réalisation ou à construire. Elle a été adoptée afin de protéger les futurs propriétaires et les maîtres d'ouvrage contre les abus qui existaient alors dans le domaine de la promotion immobilière[1].

Sanctions pénales en vigueur avant l’entrée en vigueur de la loi du 9 février 2024

Pour assurer une protection efficace des futurs acquéreurs, la loi Breyne prévoit, en plus de certaines sanctions civiles, diverses sanctions de nature pénale. Ainsi, en vertu de l'article 14 de la loi Breyne, les violations des obligations énoncées par cette même loi sont passibles de sanctions pénales à savoir :

• Exiger ou accepter des paiements en contravention aux dispositions de l’article 10, soit avant la conclusion de la convention.
• Solliciter un acompte au moment de la conclusion du contrat qui dépasse 5 % du prix total.
• Exiger un paiement entre la signature du compromis de vente et la passation de l’acte authentique.
• Solliciter, à dater de la passation de l’acte authentique, le paiement du solde des travaux, et non par tranches d’avancement ne dépassant pas le coût des ouvrages exécutés.
• Solliciter du candidat acquéreur le paiement d’une indemnité supérieure à 5 % du prix total si la promesse de convention n’aboutit pas à la conclusion de celle-ci.

Apport de la loi du 9 février 2024

Le 9 février 2024, le législateur a modifié l’article 14 de la loi Breyne. Depuis son entrée en vigueur le 31 mars 2024, les sanctions ont ainsi été renforcées, allant jusqu’à permettre de punir personnellement le dirigeant de l’entreprise qui ne respecterait pas la loi. Sont ainsi apparues les modifications notables suivantes :

• Les infractions aux obligations concernant les modalités de paiement, les acomptes, et les règles de cautionnement seront sanctionnées plus sévèrement, avec des amendes pouvant atteindre 500 000 EUR ou 6 % du chiffre d'affaires annuel total.
• Le non-respect des obligations concernant certaines mentions obligatoires dans les contrats, telles que celles liées au prix et à sa révision, aux modalités de réception définitive et à l'interdiction des clauses de rachat, entraînera désormais une amende pouvant atteindre 80 000 EUR ou 4 % du chiffre d'affaires annuel total (selon le dernier exercice clôturé), si ce montant est plus élevé.

Surabondamment, la loi du 9 février 2024 a intégré au sein de la loi Breyne la possibilité pour les agents de la Direction générale de l’Inspection économique du SPF Économie de rechercher les infractions à la loi et d'intervenir le cas échéant.

À cet effet, le nouvel article 14/1 de la loi Breyne dispose que :
« Lorsqu'il est constaté qu'un acte constitue une infraction à la présente loi ou à un de ses arrêtés d'exécution, les agents visés à l'article 14, alinéa 1er, peuvent adresser au contrevenant un avertissement le mettant en demeure de mettre fin à cet acte, conformément à l'article XV.31 du Code de droit économique. »

Si le contrevenant ne s’exécute pas, il sera alors possible pour l’agent de :

• Proposer une transaction, impliquant le paiement d’une amende d’un montant inférieur à celui normalement prévu en cas de sanction pénale,
• Poursuivre administrativement,
• Poursuivre pénalement.

Conclusion

En conclusion, la loi Breyne, établie en 1971 pour encadrer la construction et la vente de logements en cours de réalisation, a été révisée par la loi du 9 février 2024. Cette réforme, en vigueur depuis le 31 mars 2024, renforce les sanctions pénales pour les infractions liées aux modalités de paiement et aux obligations contractuelles dans le secteur immobilier. Les sanctions sont devenues plus sévères. De plus, la nouvelle législation permet une supervision accrue par les agents de l'Inspection économique, qui peuvent émettre des avertissements, proposer des transactions, ou engager des poursuites selon la gravité des infractions.