Conformité du bien mis en location - État des lieux

Les législations applicables en matière de bail de résidence principale renvoient à diverses dispositions en matière d’exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Les baux de résidence principale doivent ainsi comporter dans leurs annexes, outre un certificat P.E.B., une annexe explicative du contrat de bail définie par la loi et un état des lieux, celui-ci étant toutefois facultatif mais néanmoins recommandé.

Afin de se conformer à la loi et d’éviter dans la mesure du possible un conflit, il convient de mettre à disposition du preneur un bien conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité et d’établir un état des lieux détaillé.

Pour rappel, le décret wallon dispose : « S'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.  S'il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L'ordonnance bruxelloise renvoie pour sa part aux articles 1730 et 1731 du Code civil.

Ces deux textes prévoient ce que doit comporter l’état des lieux. Il importe en toute hypothèse de veiller à ce qu’il soit le plus complet possible et qu’il soit assorti de photos tant à l’entrée qu’à la sortie. Petit conseil lors de la réalisation de vos photos : veiller à prendre également quelques photos du locataire de sorte qu’il ne puisse ainsi soutenir qu’il n’était pas présent lors de l’état des lieux.

Enfin, lors du départ du locataire, il arrive que celui-ci refuse de procéder à l’état des lieux de sortie ou de le signer même sous réserve, voire vous renvoie les clés par la poste.

Se pose alors la question : « que faire ? »

Voici quelques pistes de solutions :

• Prévoir dans le bail que l’état des lieux sera réalisé par un expert, mais également la mission de l’expert, les modalités de convocation ainsi le caractère contradictoire de cet état des lieux ;
• Saisir le juge de paix dans les plus brefs délais afin qu’il désigne un expert chargé de procéder à l’état des lieux de sortie. À cet égard, le décret wallon prévoit que : « À défaut d'accord entre les parties, le juge de paix, saisi par requête introduite avant la date de remise des clés désigne un expert pour procéder à l'état des lieux. Le jugement est exécutoire nonobstant opposition et n'est pas susceptible d'appel ». L’ordonnance bruxelloise est identique, si ce n’est qu’elle ne précise pas que cette demande doit se faire par requête. Le problème se pose lorsque le locataire a renvoyé les clés par la poste. Il vaut alors mieux les retourner par lettre recommandée à son expéditeur dans l’attente de la désignation d’un expert ;
• Une autre suggestion consiste à se faire assister d’un huissier de justice lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie. En effet, même si le locataire refuse de signer cet état des lieux de sortie, le constat effectué par l’huissier de justice accompagné de photos constituera un élément de preuve de l’état dans lequel se trouve le bien à la date reprise au constat.

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Article : Jean-Marc Verjus