Indexation des loyers et certificats PEB, focus sur la réglementation à Bruxelles et en Wallonie

La Région wallonne et la Région bruxelloise ont récemment mis en place de nouvelles réglementations relatives à l’indexation des loyers, faisant dépendre cette dernière du score obtenu sur le certificat PEB.

Avant toute chose, il convient de signaler aux lecteurs que ces changements ne concernent que les baux résidentiels et non les baux commerciaux.

Le certificat PEB : de quoi s’agit-il ?

Selon le SPF Wallonie Energie, le certificat PEB « est la carte d’identité énergétique des bâtiments qui permet de comparer leur performance énergétique » ^[1].

Pour obtenir un tel certificat, il est nécessaire de faire appel à un certificateur agréé repris dans la liste disponible sur le site web www.energie.wallonie.be.

Ledit certificat doit être communiqué au locataire préalablement à la signature du contrat de bail.

Il est bon de savoir qu’un certificat PEB a une durée de validité de 10 ans si aucune modification n’est apportée « aux caractéristiques énergétiques » du bien.

Une fois ce certificat obtenu, il est possible de le réutiliser à l’occasion de chaque transaction immobilière intervenant pendant sa durée de validité ^[2].

L’indexation des loyers : principe

L’indexation des loyers peut être définie comme l’adaptation du loyer à l’évolution du coût de la vie.

L’index est calculé sur base de l’indice santé, c’est-à-dire l’indice des prix à la consommation.

Celui-ci est disponible sur le site web www.statbel.fgov.be.

La formule d’indexation est la suivante :

(Loyer de base) x (nouvel indice) / indice de départ = nouveau loyer après indexation

Impact de la limitation de l’indexation selon l’indice PEB

Tel que l’indiquait le Journal l’Écho le 11 octobre 2022 : « Après la Flandre, la Région bruxelloise et la Wallonie vont également limiter, voire interdire, l’indexation des loyers pour les logements énergivores » ^[3].

En région bruxelloise, une ordonnance du 13 octobre 2022 modifie le Code bruxellois du Logement en ajoutant deux conditions à l’ouverture du droit à l’indexation du loyer par le propriétaire, à savoir que le bail soit écrit et enregistré et surtout que le certificat PEB soit produit au locataire.

Il en résulte qu’à l’article 224/2 du Code précité est ajouté un §1er/1 qui stipule en synthèse ce qui suit « Pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB E, F ou G a été délivré, l’adaptation du loyer au coût de la vie :

• Sera calculée à hauteur de 50 % maximum de l’indexation autorisée pour les PEB E ;
• Ne pourra avoir lieu pour les PEB F et G.

Ces limitations sont valables 12 mois^[4]».

Les règles bruxelloises sont d’application depuis le 14 octobre 2022.

Pour ce qui concerne la Région wallonne, par décret du 19 octobre 2022, l’article 26 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation et limitant l’indexation des loyers a été modifié afin de tenir compte du certificat PEB.

Ainsi, depuis le 1er novembre 2022, les nouvelles règles d’application en Région wallonne sont les suivantes :

• Si PEB A, B et C = indexation possible à 100 %,
• Si PEB D = indexation possible à 75 %,
• Si PEB E = indexation possible à 50 %,
• Si PEB F ou G = pas d’indexation possible jusqu’au 1er novembre 2023.

Enfin, il convient de rappeler que le droit du bail est une matière relativement complexe et que consulter un avocat spécialisé reste un bon réflexe.