L’impact du Coronavirus sur les loyers afférents aux locaux professionnels et commerciaux en France

Une ordonnance a été prise ce 25 mars 2020 par le Président de la République française « relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19 » (ordonnance n° 2020-316)

Nous nous intéresserons dans cette note à l’article 4 qui traite des loyers et des charges locatives :

« Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ».

Afin d’apprécier la portée de cet article, il convient de lire l’article 1er qui définit  les personnes bénéficiaires notamment de l’article 4. Il s’agit « des personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée. Celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d'une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également bénéficier de ces dispositions au vu de la communication d'une attestation de l'un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure.

Les critères d'éligibilité aux dispositions mentionnées ci-dessus sont précisés par décret, lequel détermine notamment les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire ».

Plusieurs enseignements peuvent être tirés de cette ordonnance :

• Elle s’applique uniquement aux locaux professionnels et commerciaux ;
• Le preneur ne pourra encourir aucune sanction du fait du non-paiement de son loyer et de ses charges exigibles à compter du 12 mars 2020 jusqu’à l’expiration de la période d’état d’urgence majorée d’un délai de 2 mois ;
• Elle reconnait implicitement que les loyers et charges restent dus ;
• Elle ne règle pas le délai dans lequel les arriérés doivent être payés alors que l’article 3 qui traite des fournitures de gaz, d’électricité et d’eau précise que « Le paiement des échéances ainsi reportées est réparti de manière égale sur les échéances de paiement des factures postérieures au dernier jour du mois suivant la date de fin de l'état d'urgence sanitaire, sur une durée ne pouvant être inférieure à six mois » ;
• Elle n’impose pas au bailleur d’accepter un report des loyers et des charges alors qu’elle l’impose, si cela leur est demandé, aux fournisseurs de gaz, d’électricité et d’eau.

En conclusion, cette ordonnance n’autorise pas le locataire, bénéficiaire de ces dispositions, à ne pas payer son loyer et ses charges, mais ôte en réalité toute possibilité pour le bailleur d’obtenir le paiement durant la période d’état d’urgence majorée de deux mois.

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Article : Jean-Marc Verjus